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专家:上海迪士尼未必盈利 周边房地产不涨或跌

  迪士尼乐园最终将会落户上海的消息传出后,与迪士尼有关的股票再一次全线上涨。有说法称,迪士尼落户上海,将成为刺激上海经济发展的新引擎。

  但许多专家对上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示担忧,并对上海迪士尼将引发周边房地产升值的说法提出了质疑。

  股市的激动表错了情?种种关于上海迪士尼的美好憧憬,难道只是一个童话故事?《每日经济新闻》对4大焦点问题展开了调查。

  迪士尼究竟将建在上海哪个地方?近几年流传着好几种版本。不过,最主流的说法还是位于浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。

  作为宋庆龄和黄炎培的故居,川沙镇在上海颇有名气。如今,这里再次引起人们的关注,因为听说这里要建迪士尼乐园。

  传闻中的迪士尼规划区(以下简称规划区)位于川周公路南侧,与北侧的界龙实业(600836,股吧)标牌遥遥相望。与界龙园的厂房不同,这里有很多树木,小河的水静静地流淌。摩托车师傅董义钢告诉记者,这里都是规划给迪士尼的区域。

  穿过川周公路,沿着唐黄路继续往南走,就到了与川周公路平行的迎宾大道,就可以望见磁悬浮列车轨道,一列4节编组的磁悬浮列车正飞速而过。

  李国强的电机修理店,位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的,我们已经在这里等待了10年,迪士尼还是不来。”他反复用手比划着“十”字,有点郁闷地告诉记者,1998年开始,黄楼村以及附近的区域就陆续动员拆迁,所有的当地人都知道,这里要修建迪士尼乐园。

  李国强透露,相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房,以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时,人均1亩的耕地也转让给了村集体,村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地,许多转让给了华丽绿地园林公司,该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入,作为绿化补偿给当地居民,当时一亩地的补偿是400元/年。

  也有人士告诉记者,其实土地还没被正式征用,要等修建迪士尼的批文下来,到时候包括宅基地在内的征地补偿,还是算在当地村民头上。

  黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待:“迪士尼是不是要来了?赶快来吧,我都80多岁了,不能再等了!”

  迪士尼要建在川沙镇的消息传开后,川沙镇的土地价格开始上升,地价的算法也从按亩计算,变成了按平方米和按天计算。

  据当地人士介绍,规划区的6平方公里区域里,一共有7个村。这7个村的耕地,皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司,也有作为厂房用地出租的。记者看到,在乡村公路旁,多处可看到写着出租厂房的横幅。

  “现在出租的价格,每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算,一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比,10年间,当地的土地价格已翻了将近500倍。

  于是,处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业(600836,股吧),因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园,每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露,其股价就飙升。

  一位房地产评估师计算得出,整个上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。

  截至目前,规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍,上述土地需要先由土地管理部门征用,而后通过挂牌拍卖,上海迪士尼再将它购入。据了解,政府支付的费用,除了上述土地的动迁补偿费外,这包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

  五合国际五合智库总经理邹义介绍,一般情况下,土地起拍价比动迁补偿费用略高,政府可能获利。不过,迪士尼项目情况特殊,政府可能做出牺牲,使土地起拍价低于动迁补偿费用,以免给项目运营造成巨大的负担。

  即使如此,规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价,上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算,仅土地成本一项就需要花费36亿元。

  上海迪士尼真的能盈利吗?专家对此产生了争论。一些业界人士与专家给出了否定的答案,这恐怕让很多人感到意外。

  “假如迪士尼乐园最终能登陆上海,一定不要答应对方过于苛刻的条件,那会大大降低项目的盈利可能性。”一位香港地产商人建言。

  该人士认为,香港迪士尼乐园之所以亏损,主要原因是美国方面向香港索取高额的专营费用,特区政府仅能从中获得很小的收益。

  根据协议,特区政府以注资、拨地及贷款方式占有项目57%的股份,迪士尼注资24.5亿元,拥有43%的股份,投入品牌,并从中收取专营费用和管理费。

  此前有媒体报道,上海迪士尼不会沿用香港模式,而采用日本迪士尼的合作模式,即由政府提供土地和绝大部分建设资金并控股,日常管理交给美方团队,同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。

  除了品牌费用和管理费带来的盈利压力外,上海迪士尼还有可能遇到内容方面的难题。去过美国迪士尼乐园的上海人DENNY表示,去过一次美国迪士尼乐园,就不愿意再去了,因为那里的游览项目更新速度缓慢,毫无新意。他认为,除了14岁以下的儿童,没有人永远喜欢“米老鼠”,上海迪士尼怎样吸引回头客,会是一个大难题。

  上述香港地产商人也称,香港人厌恶了守旧的迪士尼乐园,更喜欢逛常换常新的海洋乐园。“美国的文化过了高峰期,开始走向没落,不能持续吸引游客。反而是海洋公园、野生动物园之类的自然主题乐园,更具吸引力。”

  卫明不动产智库负责人蔡为民也认为,上海迪士尼在刚开业时,或许会吸引很多游客,但中长期的盈利前景极难预料。“(游客们)去参观一两次也就够了,不会经常去的。”如果回头客不多,上海迪士尼的盈利前景就会不妙。

  对于上述说法,上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示反对。朱连庆认为,迪士尼乐园本身很有吸引力,“如果不好,就不会有那么多的地方争抢。”当然,从短期来看,上海迪士尼可能会遭遇经营性的投资亏损,但这只是暂时的,中长期来看一定盈利。

  朱连庆还认为,与香港迪士尼不同,上海迪士尼在内地将暂时是惟一的,因此它辐射的区域不仅只是上海地区,还会影响长三角乃至更大的范围。同时,上海迪士尼周围的房地产会升值。

  从上海要建迪士尼乐园的消息公布时起,与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目,就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

  川沙的楼盘由7000元/平方米,上涨至目前的12000元/平方米。临近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦,也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业,更是迪士尼题材频频热炒的对象。

  但中原地产香港公司研究董事黃良昇提醒说,在迪士尼乐园落户香港前,周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后,楼市的泡沫消失了,周围的房地产非但没有涨价,反而价格下跌。

  卫明不动产智库负责人蔡为民也认为,上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响,反而会因为游客太多,影响居民出行的便捷,造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产,但如果商业地产项目离得太远,也无法获益。【编辑:高雪松】请 您 评 论登录注册匿名评论

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